이렇게 월세받으면 상속세조사에서 추징된다.
-잘못된 월세받는 유형-
우리나라 상속재산의 분포를 살펴보면 아직까지 금융재산보다 부동산 보유비중이 높다. 부동산 소유자 중 월세를 받는 주택, 상가 등을 소유한 고객님들이 월세를 잘못 받아 세금이 추징되는 사례를 소개하고자 한다. 과세관청에서 상속세를 조사하는데 피상속인 뿐만 아니라 상속인들의 10년간 금융거래를 조사하게 된다. 가족간의 자금이동을 살펴보기 위한 것이다.
1. 월세를 아버지가 받아갔어요
아들, 딸, 며느리 등의 명의로 되어 있는 주택, 상가에서 나오는 월세를 명의자인 아들, 딸이 받지 않고, 아버지 또는 어머니가 수령하는 경우가 있습니다. 이는 사실상 아버지소유인데 명의만 아들, 딸 명의로 해놓은 명의신탁일 수 있고, 자녀 등이 부동산 관리하는 노하우를 모른다는 명목 등으로 아버지가 월세를 수령 하는 경우도 있고, 아버지가 월세받아 생활하도록 하기 위하는 경우도 있다. 현행 부동산실명법하에서는 부동산 소유자가 월세를 수령하여야 문제가 없다.
이런 문제들이 과세관청에서 인지하기 어려워 잘 노출되지 않다가 아버지가 사망하게 되면 상속세 조사를 받게 되면서 이 문제가 노출되는 것이다. 아버지가 월세를 수령하다가 사망한 경우 아들이 아버지에게 증여하였다고 하여 증여세를 추징한다. 수증자인 아버지에게 증여세를 추징하며, 아버지가 사망하였으므로 증여세는 상속인들에게 승계된다.
이러한 사항이 오랫동안 관행적으로 그대로 유지되다가는 한꺼번에 15년간 증여세가 추징될 수 있기 때문에 주의하여야 한다.
2. 월세를 아들이 받는 경우
피상속인이 주택, 상가를 보유하다가 사망하게 되면 상속재산으로 가액을 평가하여 신고한다. 이에 부수하여 전세보증금이 있는 경우 상속채무로 공제된다. 이때 상속채무를 입증하기 위하여 “부동산 임대차계약서” 또는 “부동산 전월세 계약서”를 제출하게 되며, 여기에 보증금 얼마, 월세 얼마가 기재된다.
물론 보증금 채무가 없이 월세를 받더라도 금융거래를 통하여 월세수령여부는 확인할 수 있다.
이 보증금과 월세가 정작 부동산소유자인 피상속인에게 입금이 되지 않고, 곧장 아들명의로 입금이 되는 경우 아버지가 아들에게 증여한 것으로 과세된다. 실무에서는 월세를 아버지가 받아서 다시 아들에게 이체하게 되는 경우도 있고, 세입자에게 부탁하여 직접 아들 통장으로 이체하는 경우가 더 많다.
이때에는 수증자인 아들에게 증여세가 과세되고, 피상속인의 상속재산에 증여재산을 가산하여 상속세를 계산하게 된다. 물론 이중과세를 조정하기 위해 기납부한 증여세 본세는 차감하고, 추가적으로 상속세도 더 내야 한다.
피상속인이 고령이거나, 병원에 장기간에 입원하는 경우 등 건물주 아버지가 아닌 아들이 부동산 임대차계약을 하면서 그냥 아들명의 계좌번호로 안내하는 경우 등이 많은바 위와 같은 세금추징이 이슈가 있다는 점을 알아두어야 겠다.
3. 월세수입 일부누락, 일부현금 처리
상속세조사는 상속세만을 조사하는 것이 아니라 망자의 생애 모든 세금을 국가에서 결정하는 것이다. 이때 부동산임대업을 영위한 경우에는 부가가치세 및 종합소득세 납세의무를 잘 이행했는지를 조사한다.
최근 서울지방국세청에서 조사한 건을 살펴보면, 6층 꼬마빌딩에서 월세를 수령하는데 세입자가 15곳이었고, 임대료에 대하여 부가가치세 및 종합소득세는 정상적으로 신고가 되었다. 외관상으로 보면 문제가 없어 보인다. 그러나 통장거래내역을 검토해보니 세입자 3곳으로부터는 피상속인의 계좌로 월세를 받지 않고, 아들과 며느리로 나눠서 이체된 사실이 적발되었다. 이 또한 아버지가 아들에게 증여한 것으로 보아 가산세를 포함하여 증여세를 추징하였고, 사전증여재산으로 상속재산에 가산하여 상속세도 추징하였다.
이보다 더 심각한 것은 오래전부터 임대업을 영위하는 건물주들이 일부 세입자로부터는 통장으로 받으면 과세표준이 노출된다고 하여 아직도 현금으로 월세를 받아서 아예 부가가치세 및 종합소득세를 누락한 경우에도 상속세 조사시에 추징이 되고 있다.
특별히 주택임대의 경우 1주택자의 경우 세금을 전혀 낼 것이 없다고 생각하는 경우가 의외로 많다. 1주택자도 주택의 가액이 기준시가 12억원을 초과하면 (보증금은 과세되지 않지만) 월세에 대하여는 종합소득세가 과세된다.
세무법인다솔 역삼
대표세무사 양길영, youngtax@hanmail.net
대표(역삼) : 양길영 | 주소 : 서울시 서초구 서초대로 74길 23, 904호(서초타운 트라팰리스)
이렇게 월세받으면 상속세조사에서 추징된다.
-잘못된 월세받는 유형-
우리나라 상속재산의 분포를 살펴보면 아직까지 금융재산보다 부동산 보유비중이 높다. 부동산 소유자 중 월세를 받는 주택, 상가 등을 소유한 고객님들이 월세를 잘못 받아 세금이 추징되는 사례를 소개하고자 한다. 과세관청에서 상속세를 조사하는데 피상속인 뿐만 아니라 상속인들의 10년간 금융거래를 조사하게 된다. 가족간의 자금이동을 살펴보기 위한 것이다.
1. 월세를 아버지가 받아갔어요
아들, 딸, 며느리 등의 명의로 되어 있는 주택, 상가에서 나오는 월세를 명의자인 아들, 딸이 받지 않고, 아버지 또는 어머니가 수령하는 경우가 있습니다. 이는 사실상 아버지소유인데 명의만 아들, 딸 명의로 해놓은 명의신탁일 수 있고, 자녀 등이 부동산 관리하는 노하우를 모른다는 명목 등으로 아버지가 월세를 수령 하는 경우도 있고, 아버지가 월세받아 생활하도록 하기 위하는 경우도 있다. 현행 부동산실명법하에서는 부동산 소유자가 월세를 수령하여야 문제가 없다.
이런 문제들이 과세관청에서 인지하기 어려워 잘 노출되지 않다가 아버지가 사망하게 되면 상속세 조사를 받게 되면서 이 문제가 노출되는 것이다. 아버지가 월세를 수령하다가 사망한 경우 아들이 아버지에게 증여하였다고 하여 증여세를 추징한다. 수증자인 아버지에게 증여세를 추징하며, 아버지가 사망하였으므로 증여세는 상속인들에게 승계된다.
이러한 사항이 오랫동안 관행적으로 그대로 유지되다가는 한꺼번에 15년간 증여세가 추징될 수 있기 때문에 주의하여야 한다.
2. 월세를 아들이 받는 경우
피상속인이 주택, 상가를 보유하다가 사망하게 되면 상속재산으로 가액을 평가하여 신고한다. 이에 부수하여 전세보증금이 있는 경우 상속채무로 공제된다. 이때 상속채무를 입증하기 위하여 “부동산 임대차계약서” 또는 “부동산 전월세 계약서”를 제출하게 되며, 여기에 보증금 얼마, 월세 얼마가 기재된다.
물론 보증금 채무가 없이 월세를 받더라도 금융거래를 통하여 월세수령여부는 확인할 수 있다.
이 보증금과 월세가 정작 부동산소유자인 피상속인에게 입금이 되지 않고, 곧장 아들명의로 입금이 되는 경우 아버지가 아들에게 증여한 것으로 과세된다. 실무에서는 월세를 아버지가 받아서 다시 아들에게 이체하게 되는 경우도 있고, 세입자에게 부탁하여 직접 아들 통장으로 이체하는 경우가 더 많다.
이때에는 수증자인 아들에게 증여세가 과세되고, 피상속인의 상속재산에 증여재산을 가산하여 상속세를 계산하게 된다. 물론 이중과세를 조정하기 위해 기납부한 증여세 본세는 차감하고, 추가적으로 상속세도 더 내야 한다.
피상속인이 고령이거나, 병원에 장기간에 입원하는 경우 등 건물주 아버지가 아닌 아들이 부동산 임대차계약을 하면서 그냥 아들명의 계좌번호로 안내하는 경우 등이 많은바 위와 같은 세금추징이 이슈가 있다는 점을 알아두어야 겠다.
3. 월세수입 일부누락, 일부현금 처리
상속세조사는 상속세만을 조사하는 것이 아니라 망자의 생애 모든 세금을 국가에서 결정하는 것이다. 이때 부동산임대업을 영위한 경우에는 부가가치세 및 종합소득세 납세의무를 잘 이행했는지를 조사한다.
최근 서울지방국세청에서 조사한 건을 살펴보면, 6층 꼬마빌딩에서 월세를 수령하는데 세입자가 15곳이었고, 임대료에 대하여 부가가치세 및 종합소득세는 정상적으로 신고가 되었다. 외관상으로 보면 문제가 없어 보인다. 그러나 통장거래내역을 검토해보니 세입자 3곳으로부터는 피상속인의 계좌로 월세를 받지 않고, 아들과 며느리로 나눠서 이체된 사실이 적발되었다. 이 또한 아버지가 아들에게 증여한 것으로 보아 가산세를 포함하여 증여세를 추징하였고, 사전증여재산으로 상속재산에 가산하여 상속세도 추징하였다.
이보다 더 심각한 것은 오래전부터 임대업을 영위하는 건물주들이 일부 세입자로부터는 통장으로 받으면 과세표준이 노출된다고 하여 아직도 현금으로 월세를 받아서 아예 부가가치세 및 종합소득세를 누락한 경우에도 상속세 조사시에 추징이 되고 있다.
특별히 주택임대의 경우 1주택자의 경우 세금을 전혀 낼 것이 없다고 생각하는 경우가 의외로 많다. 1주택자도 주택의 가액이 기준시가 12억원을 초과하면 (보증금은 과세되지 않지만) 월세에 대하여는 종합소득세가 과세된다.
세무법인다솔 역삼
대표세무사 양길영, youngtax@hanmail.net