상속받은 부동산을 천년 만년 보유할 수는 없고, 언젠가는 그 부동산을 양도하게 될 것입니다.

부동산을 양도하면 “양도소득세”라는 세금에 직면하게 될 터인데… 양도소득세는 양도차익에 대하여 과세하는 것입니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액이고, 매매로 얻은 차익이라고 보시면 됩니다.

기타필요경비는 취득할 때 납부한 취득세, 법무사수수료, 공인중개사수수료, 세무수수료 등입니다.

이 양도소득세를 줄이기 위해서는 양도가액을 낮추거나 취득가액을 높여야 하는데,

양도가액은 매수하는 상대방이 있어 임의적으로 줄이거나 늘릴 수는 없죠…  세금을 줄이기 위해서

양도가액을 줄이는 일명 “다운계약서”는 국세청에서 최근 과세를 많이 하고 있어 주의를 요합니다.

그러면, 취득가액 및 기타필요경비를 인정을 받으려면 인정받을 수 있는 증빙자료, 세금계산서, 현금영수증, 확인서,

대금입금증빙자료 등을 잘 준비해 놓아야 합니다. 부동산을 취득하는 형태는 돈을 주고 받는 “매매”,

살아생전에 무상으로 받는 “증여”, 사망으로 받는 “상속”이 대부분이며, 이 상속은 무상으로 취득하기 때문에

상속재산평가가 중요합니다.

우리나라 사망하는 사람 중 1.5% ~ 3%만이 상속세를 신고하므로 대부분의 사람들은 돌아가시면 법무사를 만나 부동산을

상속인 명의로 변경하는 상속등기는 하더라도, 세무사를 따로 만나 상속세신고를 하는 사람들은 거의 없는 실정입니다.

상속재산보다 상속공제가 높기 때문에 상속세가 안 나오기 때문인데요.

위와같이 상속세를 신고하지 않는 사람들이 추후 그 부동산을 양도시 양도세를 절세하기 위하여

적극적으로 상속세가 안나오거나 적게 내더라도 상속재산가액을 높게 신고(시가평가-감정평가)하여 양도부동산의

취득가액을 높혀놓을 필요가 있습니다. 취득가액이 상속세 신고를 해두는 경우와 하지 않은 경우 달라지기 때문입니다.

상속주택,상속세 신고안하고 양도했더니 양도세폭탄

서울에서 대기업 다니는 김부장….

아버지가 돌아가신지 4년이 되었습니다. 아버지가 돌아가시면서 가족들과 상의하여 아버지의 단독주택(A)을 물려받았는데,

김부장은 오래전부터 본인이 살고 있는 아파트(B)가 있어서 상속으로 단독주택(A)을 포함하면 2주택이 된 셈입니다.

이제 아버지가 돌아가신지 4년째에 접어들면서 상속으로 물려받은 단독주택을 팔려고 양도소득세를 문의하였습니다.

김부장은 당초 아버지가 돌아가실때 아버지의 상속재산이 얼마되지 않아 주위에 물어보니 상속세가 나오지 않으니

굳이 상속세 신고를 하지 않아도 된다고 하여서 신고하지 않았습니다. “상속재산이 10억원을 넘지 않으면

상속세를 내지 않아도 된다”고 조언을 받았기 때문입니다. 그래서, 상속세 신고는 하지 않았고 법무사를 만나서

상속받은 주택에 대해서 상속등기를 하면서 취득세 납부를 하였습니다.

상속으로 물려받은 단독주택(A)은 현재 양도하려고 알아보니 매매예정가액이 11억원이고,

4년 상속당시의 기준시가는 5억원이었고, 감정평가를 한다면 감정평가액은 8억원입니다.

[표] 상속받은 단독주택, 가격 변화

이 부동산을 양도하였을 때 인정받는 취득가액은 상속받을 때 그 상속재산에 대하여 상속세를 신고할 때

얼마로 신고하느냐에 따라 그 가액이 달라집니다. 즉,상속세를 신고한 가액이 양도부동산의 취득가액이 됩니다.

위의 사례에서 김부장은 상속세를 신고하지 않았기 때문에 양도하는 부동산의 취득가액은 기준시가인 5억원입니다.

만약, 상속세를 신고하면서 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하고 그 감정평가액인 8억원으로 신고하였다고 가정하면

양도부동산의 취득가액은 8억원입니다. 감정평가액으로 신고한다는 것은 일부러 감정평가법인에 의뢰하여

감정평가를 받아서 세무서에 상속세 신고를 하는 경우를 말합니다.

단독주택(A)를 양도할 때 상속세를 신고하지 않는 경우와 상속세를 감정평가액으로 신고한 경우

양도소득세의 세부담의 차이가 아래 표와 같이 발생합니다.

[표]상속주택 양도소득세,상속세 신고여부에 따른 차이

상속재산에 대하여 상속세를 신고하지 않는 경우와 감정평가액으로 신고하는 경우

위 사례의 양도소득세 세금차이는 127백만원입니다.

위의 사례는 상속받은 주택을 상속받은 날로부터 5년이내에 양도하는 경우 양도소득세를 중과하지 않는다는 것이어서

중과세율이 아닌 일반세율을 적용하였습니다. 만약 상속받은날로부터 5년을 초과하여 양도하였다면,

일반주택(아파트 B), 상속주택(단독주택 A)을 합해 2주택이므로 기본세율에 20%를 더 가산하고

장기보유특별공제를 배제하여 계산되어 세금폭탄이 발생할 수 있습니다.

일반적으로 상속세를 신고할 때 기준시가가 아닌 시가를 우선적용하여 신고하도록 되어 있으므로,

아파트는 당해 상속받는 아파트와 유사한 다른 아파트의 실제 매매된 가액을 상속재산가액으로 신고할 수 있고,

단독주택, 토지, 임야 등은 유사재산의 매매사례가 많지 않음으로 시가로서 인정받기를 원할 경우

감정평가를 실시하여 신고하는 것이 좋습니다.

상속이 발생하고 그 부동산을 매매하는 것은 먼 훗날 이야기라서 위에 기술된 내용을 모르고서는 상속을 받고서

상속세 신고를 하지 않는 경우가 많습니다. 먼 훗날 발생할 양도소득세를 아끼기 위해서 상속세 신고를 고려해 보시고,

좀더 구체적이고 전문적인 상속세신고는 전문 세무사와 상의하시기를 권고드립니다.